Wielu przedsiębiorców decyduje się na zakup mieszkania na cele prowadzonej działalności gospodarczej. Niekiedy decydującym czynnikiem jest cena. Innym razem większa wszechstronność w wykorzystaniu z mieszkania nad lokalem typowo usługowym.
Powstaje więc pytanie. Kiedy przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT od nabycia mieszkania na cele działalności?
Jakie występują rodzaje budynków, budowli, obiektów budowlanych?
Zgodnie z tym co mówi art. 3 pkt 1, 2, 2a, 3, 3a, 4 ustawy z dnia 7.07.1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r. poz. 682 z późn. zm. zwanej dalej ustawą o prawie budowlanym) występuje kilka rodzajów obiektów budowlanych.
Najczęściej spotykane przedstawiono w poniższej tabeli.
| Rodzaje najczęstszych obiektów budowlanych | ||
| Lp. | Rodzaj obiektu | Charakterystyka |
| 1. | Obiekt budowlany | budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych |
| 2. | Budynek | obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach |
| 3. | Budynek mieszkalny jednorodzinny | budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku |
| 4. | Budowla | obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem |
| 5. | Obiekt liniowy | obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego |
| 6. | Obiekt małej architektury | to niewielki obiekt, w szczególności: kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury lub posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej, lub użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki |
Czym jest lokal mieszkalny?
Na mocy art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048) lokal mieszkalny to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
| UWAGA: Należy podkreślić, iż nie tylko wpis w księdze wieczystej ale rzeczywiste przeznaczenie świadczy o przeznaczeniu danego lokalu na cele mieszkaniowe lub nie. Mówi o tym, m.in. wyrok WSA w Łodzi z dnia 28.09.2021r. o sygn. (I SA/Łd 539/21) |
Kto może odliczyć podatek VAT od nabycia nieruchomości mieszkalnej?
W myśl art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 zwanej dalej ustawą o VAT) prawo do odliczenia podatku VAT przysługuje podatnikowi, który:
- jest czynnym podatnikiem VAT (nie jest zwolnionym podmiotowo podatnikiem VAT),
- nabyta nieruchomość mieszkalna zostaje nabyta na cele prowadzonej działalności gospodarczej,
- nabyta nieruchomość mieszkalna zostaje nabyta na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w której w całości albo w części występuje sprzedaż opodatkowana VAT.
Należy podkreślić, że w przypadku gdy podatnik prowadzi sprzedaż opodatkowaną i zwolnioną z VAT to także może odliczyć podatek VAT od nabycia mieszkania na cele działalności. To ile odliczy VAT od tego nabycia zależy:
- od tego czy przeznacza mieszkanie w 100% na działalność tylko opodatkowaną,
- od tego czy przeznacza mieszkanie częściowo na działalność opodatkowaną i zwolnioną,
- czy przeznaczy w całości na sprzedaż zwolnioną jednakże wtedy w ogóle nie odliczy podatek VAT.
Warto podkreślić, iż dość często sprzedaż mieszkań jest zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT. W takim wypadku nabywca nie ma żadnej możliwości odliczenia podatku VAT nawet jeżeli by miał do tego prawo.
| UWAGA: Sporo nowych mieszkań sprzedawanych przez dewelopera korzysta ze zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT lub art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Niespełnienie ww. warunków powoduje, iż sprzedaż mieszkania będzie opodatkowana VAT, a więc z tytułu nabycia podatnik będzie mógł odliczyć podatek VAT przy zachowaniu wcześniej wspomnianych warunków. Oczywiście należy pamiętać, iż gdy sprzedawcą mieszkania jest osoba fizyczna wówczas wykluczone jest odliczenie podatku VAT, gdyż ta sprzedaż jest nieopodatkowana VAT (wyjątek – osobie fizycznej udowodniono prowadzenie działalności polegającej na handlu mieszkaniami). |
Przykład 1
Czynny podatnik VAT prowadzi działalność polegającą na serwisowaniu telefonów komórkowych. Nabył na rynku wtórnym od innej firmy mieszkanie. Przeznaczył je w 100% na prowadzenie działalności. Podatnik otrzymał fakturę VAT z tytułu nabycia danego mieszkania.
W tej sytuacji podatnik będzie miał prawo do odliczenia 100% podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej nabycie mieszkania.
Przykład 2
Podatnik zwolniony podmiotowo z VAT (do sumy obrotów 200.000 zł rocznie) prowadzi działalność polegającą na świadczeniu usług dentystycznych.
Podatnik nabył w 2023r. na rynku wtórnym mieszkanie od innej firmy. Mieszkanie było w całości przeznaczone na prowadzenie działalności gospodarczej. Podatnik także przeznaczy nabyte mieszkania w całości na prowadzenie działalności gospodarczej.
Podatnik otrzymał fakturę VAT z tytułu zakupu tego mieszkania.
Niestety w tych okolicznościach podatnik nie ma prawa w ogóle do odliczenia podatku VAT od faktury dokumentującej nabycie przedmiotowego mieszkania przeznaczonego w całości na prowadzenie działalności gospodarczej.
Przykład 3
Czynny podatnik VAT prowadzi działalność polegającą na świadczeniu usług ksero. Nabył na rynku wtórnym od osoby prywatnej mieszkanie. Przeznaczył je w 100% na prowadzenie działalności.
W tym przypadku podatnik nie będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z uwagi na to, iż sprzedaż mieszkania przez osobę fizyczną (poza działalnością) nie jest opodatkowana podatkiem VAT.
Podatnik nie otrzyma zatem faktury z doliczonym podatkiem VAT. Nie będzie więc możliwości odliczenia podatku VAT z uwagi na status sprzedawcy.
Nabycie mieszkania na cele działalności i na cele mieszkaniowe
Warto wspomnieć o sytuacji, w której czynny podatnik VAT, który prowadzi działalność gospodarczą nabywa na podstawie faktury mieszkanie na cele prowadzonej działalności oraz na cele mieszkaniowe.
Oczywiście może wystąpić taka sytuacja w której przedsiębiorca przeznaczy jeden pokój na działalność a pozostałe na cele mieszkaniowe.
W takim wypadku z pomocą przychodzi art. 86 ust. 7b ustawy o VAT. Przepis mówi, iż w przypadku nakładów ponoszonych na nabycie, w tym na nabycie praw wieczystego użytkowania gruntów, oraz wytworzenie nieruchomości, stanowiącej majątek przedsiębiorstwa danego podatnika, wykorzystywanej zarówno do celów wykonywanej przez tego podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów osobistych, gdy przypisanie tych nakładów w całości do działalności gospodarczej podatnika nie jest możliwe, kwotę podatku naliczonego oblicza się według udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość jest wykorzystywana do celów działalności gospodarczej.
| UWAGA: Art. 86 ust. 7b ustawy o VAT wskazuje, że podatnik może przeznaczyć nabytą nieruchomość w części na cele mieszkaniowe a w części na cele działalności. Jeżeli podatnik ma prawo do odliczenia VAT a sprzedaż mieszkania jest opodatkowana VAT to: wysokość podatku VAT naliczonego (możliwego do odliczenia) oblicza jako udział procentowy, w jakim dana nieruchomość jest wykorzystywana do celów działalności gospodarczej. Metodę tę stosuje, gdy nie jest w stanie w żaden inny sposób rzetelnie oddzielić część mieszkania przeznaczoną na działalność a część na cele mieszkaniowe. |
Odliczenie VAT od nabycia mieszkania w działalności mieszanej
W praktyce gospodarczej mają miejsce sytuacje w których przedsiębiorca prowadzi działalność, w której występuje sprzedaż opodatkowana i zwolniona z VAT.
W tych okolicznościach podatnik musi sobie zadać pytanie czy nabyte mieszkanie przeznacza:
- w 100% na sprzedaż opodatkowaną – w takim wypadku przysługuje 100% odliczenia podatku VAT z faktury za zakup mieszkania,
- w 100% na sprzedaż zwolnioną z VAT – w takim wypadku w ogóle nie przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT z faktury za zakup mieszkania,
- w części na sprzedaż opodatkowaną a w części na sprzedaż zwolnioną z VAT– w takim wypadku przysługuje prawo do odliczenia podatku VAT w wysokości kwoty podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury zakupu mieszkania pomnożonego przez stosowany współczynnik VAT (ustalany przy sprzedaży mieszanej).
| UWAGA: Zgodnie z art. 90 ust. 2 ustawy o VAT – jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie kwoty VAT od nabytych towarów lub usług z przeznaczeniem albo na sprzedaż opodatkowaną albo zwolnioną wówczas podatnik pomniejsza kwotę podatku VAT należnego (za okres rozliczeniowy – za miesiąc, kwartał) o taką część kwoty podatku VAT naliczonego (od tych nabytych towarów lub usług), którą można proporcjonalnie przypisać sprzedaży opodatkowanej VAT – czyli stosuje współczynnik VAT. |
Przykład 4
Czynny podatnik VAT prowadzi działalność w ramach, której realizuje sprzedaż opodatkowaną i zwolnioną z VAT.
Z uwagi na występowanie sprzedaży opodatkowanej i zwolnionej podatnik ustalił współczynnik proporcji wynoszący 75%.
Podatnik nabył mieszkanie z przeznaczeniem na biuro. Przeznaczenie biura będzie służyło zarówno sprzedaży opodatkowanej jak i zwolnionej z VAT.
Podatnik nabył mieszkanie na podstawie umowy w formie aktu notarialnego, ale otrzymał także fakturę dokumentującą nabycie mieszkania.
Z uwagi na przeznaczenie mieszkania zarówno na sprzedaż opodatkowaną jak i zwolnioną z VAT – podatnik będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT w wysokości 75% z kwoty podatku VAT wyszczególnionego na otrzymanej fakturze zakupu mieszkania.
