Przedsiębiorcy w czasie prowadzenia działalności gospodarczej korzystają z wynajmowanych lokali użytkowych.
Niektórzy decydują się na zakup nowego lub używanego lokalu usługowego do działalności gospodarczej.
Kiedy będą zobowiązani do złożenia deklaracji PCC i zapłaty podatku PCC? Czy ten podatek będzie kosztem uzyskana przychodu? Odpowiedzi na te i wiele innych wątpliwości zawarto w niniejszej publikacji.
Krótko o rodzajach budynków i budowli
Nawiązując do art. 3 pkt 1, 2, 2a, 3, 3a, 4 ustawy z dnia 7.07.1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r. poz. 682 z późn. zm. zwanej dalej ustawą o prawie budowlanym) można wyselekcjonować typy budynków i budowli, które najczęściej będą się pojawiały w obrocie gospodarczym pomiędzy podmiotami prowadzącymi działalność gospodarczą.
Przedstawiono je w poniższej tabeli.
| Rodzaje budynków, budowli najczęściej występujących w obrocie gospodarczym | ||
| Lp. | Typ | Opis |
| 1. | obiekt budowlany | budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych |
| 2. | budynek | obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach |
| 3. | budynek mieszkalny jednorodzinny | budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku |
| 4. | budowla | obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem |
Czym jest lokal użytkowy (niemieszkalny)
Na mocy art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048) samodzielny lokal mieszkalny to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
Można by najkrócej rzec, że nieruchomość niemieszkalna (lokal usługowy) to nieruchomość pozbawiona cech nieruchomości mieszkalnej.
Należy jednak podkreślić, iż sądy stoją na stanowisku, że liczy się nie tylko status użytkowanej (posiadanej) nieruchomości ale o ostatecznej kwalifikacji danego lokalu decyduje także przeznaczenie takiego lokalu.
Opodatkowanie podatkiem PCC nabycia lokalu usługowego
Nawiązując do art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9.09.2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 170 zwanej dalej ustawą o PCC) podatkiem PCC są objęte niektóre czynności poniżej wymienione:
- umowa pożyczki pieniędzy lub rzeczy,
- umowa sprzedaży rzeczy ruchomych, nieruchomości,
- umowa zamiany,
- umowa darowizny,
- umowa o dział spadku,
- umowa o zniesienie współwłasności,
- umowa depozytu nieprawidłowego,
- umowa spółki,
- pozostałe.
W podatku PCC kluczowym jest to, że podatek ten opłaca kupujący a więc nabywca rzeczy, otrzymujący darowiznę, nabywca nieruchomości, biorący pożyczkę, spadkobiercach, obdarowany przy umowie o dział spadku.
Wyjątek to zawarcie umowy zamiany, umowy spółki cywilnej gdzie podatek PCC opłacają wszystkie strony umowy zamiany czy wszyscy wspólnicy spółki cywilnej.
| UWAGA: Zakup niemal każdej nieruchomości (lokalu usługowego) udokumentowany jest umową sprzedaży w formie aktu notarialnego. Notariusz, który sporządza akt notarialny pobiera odpowiednią wysokość podatku PCC od nabywcy lokalu usługowego. To kupujący jest zobowiązany do pokrycia podatku PCC od nabycia lokalu usługowego. Podatek PCC od zakupu lokalu usługowego to 2% od wartości tej nieruchomości (wartość rynkowa) określonej w akcie notarialnym dotyczącym nabycia danego lokalu. |
Zapłata podatku PCC ale i deklaracja PCC
W przypadku zawarcia umowy sprzedaży lokalu usługowego w formie aktu notarialnego – kupujący ma 14 dni licząc od dnia zawarcia powyższej umowy na:
- złożenie deklaracji PCC-3 w urzędzie skarbowym pod który podlega nabywca z uwagi na swój adres zamieszkania,
- zapłatę podatku PCC-3 na konto powyższego urzędu skarbowego.
Deklarację PCC-3 można złożyć elektronicznie pod adresem:
https://www.podatki.gov.pl/pcc-sd/e-deklaracje-pcc-sd/formularze-pcc/
Do podpisu wysyłki deklaracji PCC-3 podatnik potrzebuje kwalifikowanego podpisu elektronicznego albo kwoty przychodu z zeznania rocznego z roku ubiegłego.
Nie zawsze nabywca lokalu usługowego zapłaci PCC
Niezwykle ważnym jest, iż nie podlega PCC czynność (sprzedaż) jeżeli jest opodatkowana podatkiem VAT.
Zawsze kiedy podatnik otrzyma fakturę dokumentującą czynność opodatkowaną VAT, wówczas nie będzie musiał opłacić podateku PCC.
| UWAGA: Kluczowe przy nabyciu przez przedsiębiorcę lokalu usługowego będzie to czy sprzedawca opodatkuje daną sprzedaż (tego lokalu) podatkiem VAT czy też nie. Jeżeli sprzedaż ta będzie podlegała opodatkowaniu VAT to nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC. Mówi o tym art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy o VAT. |
Przykład 1
Czynny podatnik VAT prowadzi działalność polegającą na sprzedaży gazet. Podatnik nabył na podstawie aktu notarialnego nowy lokal usługowy w korzystnej lokalizacji. Poza aktem notarialnym otrzymał także fakturę z doliczonym podatkiem VAT.
Podatnik w tych okolicznościach nie będzie zobowiązany do opodatkowania i zapłaty podatku PCC od tego nabycia, gdyż transakcja sprzedaży lokalu, który kupił podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.
| UWAGA: Ustawodawca w ustawie o PCC wskazuje także, iż opodatkowaniu PCC nie podlega także umowa sprzedaży po stronie kupującego jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona z podatku VAT z tytułu dokonania tej czynności. Niestety nie dotyczy to umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach. |
Przykład 2
Czynny podatnik VAT prowadzi działalność polegającą na sprzedaży środków chemicznych. Podatnik nabył na rynku wtórnym na podstawie aktu notarialnego używany lokal usługowy w korzystnej lokalizacji. Sprzedawca skorzystał ze zwolnienia z podatku VAT a zatem czynny podatnik VAT nie zapłacił podatku VAT przy zakupie tego lokalu.
Podatnik w tej sytuacji będzie zobowiązany do opodatkowania i zapłaty podatku PCC od tego nabycia, gdyż transakcja sprzedaży lokalu jest zwolniona z opodatkowania VAT.
Czy PCC od nabycia lokalu usługowego będzie stanowił koszt uzyskania przychodu?
Wielu nabywców lokali użytkowanych zastanawia się, czy zapłacony podatek PCC może stanowić koszt uzyskania przychodów?
Będzie stanowił ale nie bezpośrednio.
Resort Finansów stoi na stanowisku, że owszem będzie on stanowił koszt uzyskania przychodów ale podatnik nie może ująć go bezpośrednio w koszty firmy.
Podatek PCC (jak i inne opłaty występujące przy zakupie) od nabycia lokalu usługowego podatnik doliczy do wartości początkowej nabytego lokalu użytkowego i tę wartość wprowadzi do ewidencji środków trwałych. Od tej wartości będzie dokonywał odpisów amortyzacyjnych. Zatem podatnik ujmie PCC w koszty firmy ale w ramach dokonywanych odpisów amortyzacyjnych od łącznej wartości początkowej nieruchomości.
