Formalności w trakcie sprzedaży mieszkania, w którym prowadzono działalność gospodarczą

Przedsiębiorcy, którzy prowadzą jednoosobową działalność gospodarczą, zwykle nie mają wystarczających środków na to, aby wynająć i opłacić lokal na cele firmowe. W takim przypadku najlepszym rozwiązaniem jest prowadzenie działalności gospodarczej we własnym mieszkaniu. Prawo dopuszcza oczywiście taką możliwość. Warto jednak mieć świadomość, że w niektórych sytuacjach mogą pojawić się pewne problemy z tym związane. Dotyczy to m.in. kwestii planowanego sprzedania domu lub mieszkania, w którym była prowadzona firma. Taki stan rzeczy bowiem rodzi pewne określone konsekwencje na gruncie podatkowym. Warto przeanalizować te kwestie, aby dowiedzieć się, z czym wiąże się kwestia sprzedaży mieszkania, które było choćby przez krótki czas miejscem prowadzenia działalności gospodarczej.

Stawki podatkowe obowiązujące przy sprzedaży mieszkania

Odpłatne zbycie mieszkania opodatkowane jest ogólną stawką w wysokości 19%, przy czym nie ma możliwości rozliczenia się przy użyciu innej formy opodatkowania. Do rozliczenia podatku dochodzi podczas złożenia do urzędu skarbowego zeznania podatkowego PIT-39. W tym dokumencie umieszcza się dochody pochodzące ze sprzedaży mieszkania oraz innych praw majątkowych, a także inne dochody określone w obowiązującym ustawodawstwie. Zeznanie składa się – podobnie jak wszystkie inne zeznania podatkowe – do 30 kwietnia roku następującego po zakończonym roku podatkowym.

Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości mieszkalnej

Zgodnie z obowiązującym prawem zbycie nieruchomości, jej części albo udziałów w niej uznaje się za jedno ze źródeł przychodów. Analogiczne uregulowania prawne odnoszą się też do prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, a także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Dotyczy to także prawa wieczystego do użytkowania gruntów, pod warunkiem, że odpłatne zbycie nie zostało zrealizowane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a od jego nabycia upłynęło mniej niż 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Generalnie rzecz ujmując, opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają zatem nieruchomości (w tym mieszkania), które zostały sprzedane, zanim upłynęło 5 lat od ich nabycia bądź wybudowania. Co istotne, termin nabycia odnosi się nie tylko do kupna-sprzedaży, ale także zamiany, darowizny itp. Nabyć można zarówno nieruchomość, jak i prawo do niej.

Nieruchomość niewprowadzona do ewidencji środków trwałych

Często zdarza się, że nieruchomość, w której prowadzono działalność gospodarczą, nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych. W aktualnym orzecznictwie obowiązuje zasada, że sprzedaż nieruchomości użytkowej, w której prowadzono działalność firmową, a nie była ona uznana za środek trwały (choć teoretycznie powinna nim być) odpłatne zbycie nieruchomości nie rodzi żadnych obowiązków na gruncie podatkowym. Nie występuje tutaj bowiem przychód w prawnym rozumieniu tego słowa. Aby zakwalifikować przychód ze sprzedaży jako z uzyskanego z działalności gospodarczej, musi bowiem zostać spełniony jeden z warunków:

• środek trwały jako przedmiot sprzedaży;
• ujęcie środka trwałego w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Sprzedaż nieruchomości nawet wykorzystywanej na cele działalności gospodarczej nie skutkuje zatem powstaniem przychodu, jeśli nastąpiła po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie domu bądź mieszkania. Uzyskana z takiej transakcji kwota w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Koszty uzyskania przychodów

W literaturze przedmiotu trudno szukać jednej jednoznacznej definicji kosztów sprzedaży, czyli zbycia za określoną sumę pieniędzy. Toteż zazwyczaj uznaje się, że kosztami sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych do nich jest całość wydatków poniesionych przez sprzedającego, które trzeba było koniecznie ponieść, aby transakcja w ogóle mogła dojść do skutku.

Wysokość kosztów nabycia nieruchomości uwzględnia się w sporządzonej umowie kupna-sprzedaży. Główną składową kosztów nabycia jest cena, przy czym nie ma większego znaczenia, w jaki sposób zakup nieruchomości został sfinansowany (mogła to być np. gotówka, kredyt). Ponadto do wspomnianych kosztów nabycia zalicza się również inne wydatki, wśród których można wymienić na przykład honorarium notariusza, podatki od czynności cywilnoprawnych itp. Podstawowe wartości ustala się na podstawie danych zawartych na fakturach VAT odnoszących się do transakcji kupna-sprzedaży. Fakt wniesienia wszystkich niezbędnych opłat administracyjnych poświadczają natomiast stosowne zaświadczenia administracyjne.

Podsumowując, trzeba stwierdzić, że odpłatne zbycie nieruchomości, która jest wykorzystywana do celów związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, a jednocześnie nie jest wpisana do ewidencji środków trwałych, nie jest przychodem z działalności gospodarczej. Jeśli od nabycia lub wybudowania nieruchomości minęło więcej niż 5 lat, podatnik nie będzie musiał odprowadzać podatku dochodowego od transakcji jego kupna-sprzedaży.

Źródła:

1. https://www.podatki.biz/artykuly/4_1742.htm (dostęp z dnia 24.05.2021 r.)
2. https://www.rp.pl/Podatek-dochodowy/302069980-Sprzedaz-mieszkania-wykorzystywanego-w-dzialalnosci-gospodarczej-a-podatek-dochodowy.html (dostęp z dnia 26.05.2021 r.)