Odliczenie podatku VAT od zakupu lokalu niemieszkalnego zależy od tego czy podatnik – nabywca spełnienia kilka ustawowych warunków.
To jednak nie wszystko. Istotnym przy dalszej odsprzedaży tego lokalu jest jaki charakter ma dana nieruchomość. W niniejszej publikacji skupiono uwagę na kwestię odliczenia podatku VAT od nabycia lokalu użytkowego (niemieszkalnego) w kontekście prowadzonej działalności gospodarczej.
Typy obiektów budowlanych
Podział nieruchomości ze względu na ich charakter podatnik może znaleźć w art. 3 pkt 1, 2, 2a, 3, 3a, 4 ustawy z dnia 7.07.1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r. poz. 682 z późn. zm. zwanej dalej ustawą o prawie budowlanym).
Fundamentalny podział typów nieruchomości w rozumieniu ww. przepisów opisuje, iż:
- obiekt budowlany – to budynek, budowla bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych,
- budynek – to obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach,
- budynek mieszkalny jednorodzinny – to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku,
- budowla – to obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem,
- obiekt liniowy – obiekt budowlany, którego charakterystycznym parametrem jest długość, w szczególności droga wraz ze zjazdami, droga kolejowa, wodociąg, kanał, gazociąg, ciepłociąg, rurociąg, linia i trakcja elektroenergetyczna, linia kablowa nadziemna i, umieszczona bezpośrednio w ziemi, podziemna, wał przeciwpowodziowy oraz kanalizacja kablowa, przy czym kable zainstalowane w kanalizacji kablowej, kable zainstalowane w kanale technologicznym oraz kable telekomunikacyjne dowieszone do już istniejącej linii kablowej nadziemnej nie stanowią obiektu budowlanego lub jego części ani urządzenia budowlanego,
- obiekt małej architektury – to niewielki obiekt, w szczególności: kultu religijnego, jak: kapliczki, krzyże przydrożne, figury lub posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej, lub użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki.
Dla opodatkowania VAT niezwykle ważne jest rozgraniczenie nieruchomości stanowiącej całość lub część budynku na nieruchomość mieszkalną i niemieszkalną.
Nieruchomość niemieszkalna
Zgodnie z tym co mówi art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048):
- samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
Natomiast nieruchomość niemieszkalna to nieruchomość niespełniająca warunków nieruchomości mieszkalnej a dodatkowo nie przeznaczona na użytek mieszkalny.
Dlaczego tak ważny jest cel przeznaczenia nieruchomości a nie tylko status nieruchomości wynikający z księgi wieczystej? Warto w tym miejscu przytoczyć wyrok wydany przez WSA w Łodzi z dnia 28.09.2021r. o sygn. (I SA/Łd 539/21).
Sąd w tym wyroku stwierdził, iż „(…) Co za tym idzie należy wyrazić przekonanie, że zapis w dziale I księgi wieczystej oznaczający przedmiotowy lokal jako lokal niemieszkalny nie jest decydujący dla prawnopodatkowej oceny jego charakteru dokonanej w kontekście powołanych wyżej przepisów ustawy podatkowej, jak również celu omawianej ulgi podatkowej, którym jest niewątpliwie ułatwianie zdobycia mieszkania dla jak najszerszej grupy społeczeństwa i pobudzenie rynku mieszkaniowego w kraju.
Poza sporem pozostaje także okoliczność, że uznaniu nabycia przedmiotowego lokalu na własne cele mieszkaniowe skarżącego nie stoi na przeszkodzie to, że nabył on również inny lokal (mieszkalny) w tym samym budynku. Zresztą jak wynika z cytowanego wyżej uzupełnienia skargi czyni on starania o funkcjonalne połączenie obu mieszkań w celu realizowania własnych celów mieszkaniowych.”
Prawo do odliczenia podatku VAT od nabycia nieruchomości niemieszkalnej
Zgodnie z tym co mówi art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11.03.2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 zwanej dalej ustawą o VAT) prawo do odliczenia podatku VAT przysługuje podatnikowi jeżeli spełni poniższe warunki:
- posiada status czynnego podatnika VAT,
- nabyte towary lub usługi nie służą na użytek prywatny a zostają przeznaczone na cele prowadzonej działalności,
- nabyte towary lub usługi przeznacza się na działalność opodatkowaną VAT tzn. na sprzedaż w ramach prowadzonej działalności, która jest opodatkowana podatkiem VAT a nie jest zwolniona z podatku VAT.
Przykład 1
Czynny podatnik VAT prowadzi działalność polegającą na sprzedaży akcesoriów samochodowych. Podatnik nabył lokal użytkowy na podstawie umowy w formie aktu notarialnego na działalność. Otrzymał także fakturę sprzedaży lokalu. Nieruchomość przeznaczył na sklep tzn. częściowo przechowuje tam akcesoria, częściowo posiada tam biuro. Nie używa lokalu prywatnie.
W tej sytuacji podatnik będzie miał prawo do odliczenia 100% podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej nabycie lokalu użytkowego.
Podatnicy, którzy prowadzą działalność gospodarczą i cała sprzedaż jest zwolniona z VAT nie będą mieli prawa do odliczenia podatku VAT z faktury dokumentującej zakup lokalu użytkowego (niemieszkalnego).
Przykład 2
Podatnik zwolniony podmiotowo z VAT (do sumy obrotów 200.000 zł rocznie) prowadzi działalność polegającą na świadczeniu usług fizjoterapii.
Dotąd podatnik świadczył usługi mobilnie tzn. jeździł do pacjentów i świadczył usługi u pacjenta. Podatnik nabył lokal użytkowy na podstawie umowy w formie aktu notarialnego na cele działalności. Otrzymał także fakturę sprzedaży lokalu.
W tych okolicznościach podatnik nie będzie miał w ogóle prawa do odliczenia 100% podatku VAT naliczonego z faktury dokumentującej nabycie lokalu użytkowego.
Prawo do odliczenia podatku VAT od nabycia nieruchomości niemieszkalnej u podatników częściowo zwolnionych z VAT
Podatnicy którzy prowadzą działalność opodatkowaną i zwolnioną czyli mieszaną muszą z uwagą weryfikować prawo do odliczenia podatku VAT od nabytych na firmę towarów lub usług.
W pierwszej kolejności weryfikują odliczenie podatku VAT od nabytych towarów i usług przeznaczonych w całości na sprzedaż opodatkowaną VAT. W tym wypadku w większości przypadków mogą odliczyć 100% VAT od tych zakupów.
W drugiej kolejności weryfikują odliczenie podatku VAT a dokładnie brak prawa do odliczenia podatku VAT od nabytych towarów i usług przeznaczonych w całości na sprzedaż zwolnioną VAT. W tym wypadku w większości przypadków nie mogą odliczyć w ogóle podatku VAT od tych zakupów.
W trzeciej kolejności weryfikują nabyte towary i usługi, których nie mogą w całości przypisać, przeznaczyć ani na sprzedaż zwolnioną z VAT ani na sprzedaż opodatkowaną VAT.
O tym obowiązku wspomina art. 90 ust. 2 ustawy o VAT – jeżeli nie jest możliwe wyodrębnienie kwoty VAT od nabytych towarów lub usług z przeznaczeniem albo na sprzedaż opodatkowaną albo zwolnioną wówczas podatnik pomniejsza kwotę podatku VAT należnego (za okres rozliczeniowy – za miesiąc, kwartał) o taką część kwoty podatku VAT naliczonego (od tych nabytych towarów lub usług), którą można proporcjonalnie przypisać sprzedaży opodatkowanej VAT – czyli stosuje współczynnik VAT.
W takim wypadku do odliczenia podatku VAT od tych nabytych towarów lub usług kwotę odliczenia podatku VAT ustala się jako pomnożenie podatku VAT z faktury przez obliczony współczynnik procentowy (stanowiący udział sprzedaży opodatkowanej do całości sprzedaży).
Przykład 3
Czynny podatnik VAT prowadzi działalność polegającą na świadczeniu usług fizjoterapii. Poza tym sprzedaje kosmetyki.
Podatnik prowadzi działalność mieszaną a więc zwolnioną z VAT – usługi fizjoterapii oraz opodatkowaną VAT – sprzedaż kosmetyków.
Z uwagi na występowanie sprzedaży opodatkowanej i zwolnionej podatnik ustalił współczynnik proporcji wynoszący 45%.
Podatnik nabył lokal usługowy z przeznaczeniem na biuro i mały magazyn dla zbywanych towarów a w drugiej części nieruchomości niewielki gabinet fizjoterapii. Podatnik nabył lokal użytkowy na podstawie umowy w formie aktu notarialnego na cele działalności. Otrzymał także fakturę sprzedaży lokalu.
Z uwagi na przeznaczenie nieruchomości zarówno na sprzedaż opodatkowaną jak i zwolnioną z VAT podatnik będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT w wysokości 45% z kwoty podatku VAT wyszczególnionego na otrzymanej fakturze sprzedaży lokalu użytkowego.
